Глава Татарстана Минниханов предложил альтернативу эскроу-счетам

Глава Татарстана Рустам Минниханов предложил проработать альтернативы строительства жилья без системы эскроу-счетов. В ходе совместного заседания комитета Госдумы по строительству и профильной комиссии Госсовета РФ он предложил дать регионам возможность выбирать, какой моделью пользоваться: или с применением эскроу-счетов, или по спецсчетам и гарантии регионов. В этом случае ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

Минниханов привел статистику расходов девелоперов в рамках проектного финансирования: до 10% стоимости проектов жилья уходит на проценты и комиссии банкам. Если девелоперы реализуют проекты на 50 млрд рублей, в рамках платежей по проектному финансированию банкам уходит до 5 млрд рублей. Вместе с тем эти средства можно было бы направить на финансирование строительства объектов социальной сферы.

При этом строительство жилья через эскроу также сохраняется, но у регионов появится дополнительный источник финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры.

Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди,  комментируя «Клубу Регионов» предложения татарстанского губернатора, сказала, что нет ни одного условия, под которое можно вновь ослаблять права участников долевого строительства. «С 2005 по 2018гг. у нас действовала предыдущая версия 214 закона, когда застройщики сразу могли брать деньги граждан и направлять в строительство. Из-за чего мы получили огромную проблему с обманутыми дольщиками, деньги просто не были защищены. Единственным способом улучшить ситуацию оказалось создание эскроу-счетов». По мнению Полиди, можно подписаться под любыми обязательствами, но все равно их не выполнить. «И тогда появляется вопрос: кто будет компенсировать потери дольщикам? И раз говорят о гарантиях, то можно предположить, что субъект федерации за счет бюджетных средств. Но от этой схемы мы уходили, потому что даже федеральный бюджет устал компенсировать расходы на обманутых дольщиков, а никакой субъект федерации тем более это не сможет сделать», – подчеркивает эксперт.

Зампред комиссии ГД по обеспечению жилищных прав граждан, зампред комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева делает акцент на том, что эскроу-счета похожи на антибиотик, который проблему заглушил, но организм сильно ослабил. «Все-таки из-за эскроу-счетов у нас серьезно выросла стоимость квадратного метра, и сейчас получается, что банки извлекают прибыль три раза. Первый, когда выдают ипотеку гражданам, второй, когда граждане хранят деньги на эскроу-счетах без процентов. И третий, когда банки дают кредитование застройщикам, при этом не на льготных условиях. Поэтому предложение Минниханова разумное, вытекающее из реальной жизненной ситуации, и я его предложение поддерживаю». По словам Разворотневой, в регионах уже существуют практики, при которых социальные объекты строятся на основании частно-государственного партнерства или под гарантии выкупа. «Самым лучшим механизмом, на мой взгляд, стало бы строительство социального жилья без эскроу-счетов. В данном случае, если бы там был один собственник – муниципалитет или регион, об этом тоже говорил Минниханов, то у нас бы просто не было обманутых дольщиков». Также в интервью «Клубу Регионов» Разворотнева выразила уверенность, что если бы дольщики хранили деньги на счетах кооперативов, где есть гарантии субъектов, то эти деньги были бы значительно дешевле для строительства, чем те, которые банки дают под проценты. Также эксперт подчеркивает, что регион способен разобраться с застройщиком в случае невыполнения обязательств.

По мнению эксперта площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павла Склянчука, инициатива Минниханова была согласована с федеральным центром и почти наверняка будет принята. «Я всегда за то, чтобы у регионов было больше возможностей маневрировать на местах, исходя из конкретных социально-экономических условий развития рынка жилья, принимать определенные решения и нести за них ответственность. С другой стороны, мы все-таки находимся в условиях, когда по Конституции у нас гарантируется единое экономическое пространство, и в этом смысле нормы, касающиеся деятельности по ряду отраслей экономики, должны быть везде одинаковы, иначе тогда нужно будет в целом градостроительный кодекс и жилищный кодекс отменять и отдавать все на откуп регионам, что тоже не совсем правильно.

Эскроу-счета при строительстве многоквартирных домов хорошо себя зарекомендовали, и, по большому счету, предложение президента состоит в том, чтобы просто спроецировать и распространить уже работающую модель на рынок малоэтажного жилья. Я думаю, что поручение президента должно быть исполнено именно в таком виде, как оно было сформулировано. И соответствующий законопроект уже есть на рассмотрении Госдумы.

При этом я думаю, что предложение Минниханова в целом не противоречит этому поручению президента, а дополняет. С одной стороны, распространение проектного финансирования будет сделано, а при этом дополнительно уже можно предусмотреть норму, в соответствии с которой региональные власти будут выстраивать отношения с застройщиками. В чем я вижу риск, о чем говорит Минниханов, формулируя эту идею: когда у нас строятся многоквартирные дома, застройщики обязаны заниматься социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. В случае с малоэтажным строительством есть те же самые риски и проблемы, которые прошли на рынке многоэтажного строительства. Застройщики будут проектировать коттеджные поселки, а вот дороги до них, подключение к инженерным сетям, это всё потом, возможно, ляжет головной болью на местные региональные власти. И в этом смысле есть лазейка, что они могут сделать автономные источники подключения к коммунальным сетям, условно говоря, сделать небольшую электроподстанцию. Но по факту они не будут отвечать условиям проживания, и Минниханов, наверное, думает, что раньше были обманутые дольщики в одной области, и сейчас есть риск, что люди, которые заедут в малоэтажные дома типовой застройки, тоже могут пострадать. У них не будет дорог, инфраструктуры, перебои электроснабжения. И поэтому, чтобы уравновесить вот эти два сегмента рынка строительства, нужно ввести дополнительные условия на усмотрение региона», – сказал Склянчук в интервью «Клубу Регионов».